آشنایی با کمیسیون ماده 56
کمیسیون ماده 56 توسط قانونگذار پیش بینی شد تا به اختلافات میان مالکان و دولت درباره موضوع منابع طبیعی بپردازد. برخی افراد در مناطق خارج از شهر مدعی زمین هایی هستند که در حال حاضر به عنوان منابع ملی شناخته می شود. همین مسئله موجب بروز اختلافات حقوقی خواهد شد.
افراد برای حل این گونه از پرونده ها باید به کمیسیون ماده 56 مراجعه نمایند. وکیل متخصص افراد را برای پیگیری چنین پرونده هایی راهنمایی خواهد کرد و نکات حقوقی را برای ایشان شرح می دهد.
آشنایی با کمیسیون ماده 56
کمیسیون ماده 56 به اختلافات راجع به منابع طبیعی در خارج از شهر رسیدگی می کند. در سال 1341 به دستور دولت تمام جنگل ها و مراتع به عنوان اموال ملی معرفی شد. هدف از ملی شدن جنگل ها و مراتع خارج کردن زمین ها از تسلط اربابان و عقب راندن تصرفات ایشان بود.
کمیسیون ماده 56 بیان می کند که اراضی ملی که بیرون از شهر واقع شده باشند متعلق به اداره منابع طبیعی است. همچنین اراضی که در داخل شهر قرار دارند به سازمان مسکن و شهرسازی سپرده شده است.
به این ترتیب کمیسیون تنها درباره اراضی خارج از شهر صلاحیت خواهد داشت. چنانچه افراد درباره مالکیت زمین ها و مراتع بیرون از شهر ادعایی دارند باید شکایت خود را در این کمیسیون مطرح نمایند.
مرجع رسیدگی کننده به اختلافات میان مالکین و منابع طبیعی
بر اساس قانون کمیسیون ماده 56 جهت رسیدگی به اختلافات حقوقی میان مالکان و اداره منابع طبیعی تشکیل شده است. اعضا این کمیسیون متشکل از مسئول اداره کشاورزی، مسئول اداره جنگلداری، یکی از اعضا هیئت واگذاری زمین، عضو جهاد سازندگی، دو نفر از اعضا شورای اسلامی روستا یا عشایر محل مورد اختلاف و همچنین یک نفر قاضی دادگستری می باشد.
باید توجه داشت که این اعضا درباره موضوع اختلاف به بحث و بررسی می پردازند اما در نهایت قاضی دادگستری صادر کننده حکم مربوطه می باشد.
به این ترتیب افراد باید شکایت خود را در کمیسیون ماده 56 یا کمیسیون ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56 قانون جنگل ها و مراتع به ثبت برسانند. ماده واحده مذکور بیان می کند که اراضی ملی به زمین های بکری گفته می شود که هیچ گونه دخالت انسانی در آن انجام نگرفته باشد. بنابراین در صورت انجام عملیات کشاورزی و هر نوع اقدامی در این باره موجب می شود که زمین به عنوان اراضی احیاء شده محسوب شود.
نحوه رسیدگی کمیسیون ماده واحده به چه صورت است؟
زمانی که اراضی به عنوان منابع ملی شناخته شود کمیسیون ماده 56 طی آگهی کثیر الانتشار این موضوع را اعلام می دارد. در صورتی که شخصی درباره زمین مذکور ادعایی داشته باشد باید ظرف یک ماه اعتراض خود را به ثبت برساند.
پس از آن اعضا کمیسیون ماده 56 در مهلت سه ماه به موضوع رسیدگی می کند. ملاک رسیدگی به چنین اعتراضی احیاء زمین می باشد. داشتن سند زمین در این باره مورد بررسی قرار نمی گیرد. به عبارت دیگر حتی اگر شخص سند زمین را قبل یا بعد از اجرایی شدن ماده واحده ملی شدن اراضی دریافت کرده باشد تاثیری در رسیدگی کمیسیون ندارد. این کمیسیون برای صدور رای قطعی ملاک های دیگر را در نظر خواهد گرفت.
از جمله این ملاک ها نشانه هایی است که احیاء زمین را نشان می دهد به طور مثال:
– سابقه انجام کشاورزی و باغبانی در زمین
– قرار گرفتن زمین در محدوده مزرعه یا روستا
– داشتن قنات، چشمه، رودخانه و چاه در محدوده زمین
– سابقه آماده سازی زمین و عملیات پیش کشاورزی،
– نداشتن شیب خارج از حد معمول و همچنین قابل کشت بودن زمین
– وجود درختان با سن بالا در مسیر آبیاری
– وجود مسیر آب در قسمت بالا دست زمین
یکی از شواهدی که در پرونده های کمیسیون ماده 56 می تواند راهگشا باشد نقشه های هوایی است. این نقشه ها توسط سازمان جغرافیایی تهیه می شود. در نقشه های هوایی آثار کشت، انجام زراعت در زمین، آثار ساختمان هایی مانند آب انبار، خانه باغی، طویله و … قابل مشاهده می باشد. اگر چنین مواردی در محدوده زمین یافت شود مشخص می گردد که زمین از تصرفات مردمی است.
مدارک لازم جهت طرح پرونده در کمیسیون ماده 56
برای طرح شکایت در کمیسیون ماده 56 باید مدارک و اسناد لازم جمع آوری شود. انجام مشاوره با کارشناس حقوقی به افراد کمک می کند که در کوتاه ترین زمان پرونده خود را پیگیری نمایند.
از جمله مدارکی که برای طرح شکایت در کمیسیون ماده واحده نیاز می باشد عبارت است از
– تکمیل فرم مربوطه، ارائه دادخواست
– ارائه لایحه دفاعیه
– ارائه نقشه های هوایی
– سند رسمی یا عادی که نشان دهنده مالکیت بر زمین باشد
– احکام قطعی صادره از محاکم
– استشهاد محلی یا گزارش معاینه محلی
– شهادت شهود و مطلعین
– و…
برای طرح شکایت در شعب ویژه اعتراض به تشخیص منابع طبیعی افراد باید مدارک و مستندات محکمه پسند جمع آوری نمایند. وکیل ملکی با ارائه لایحه دفاعیه قوی تلاش می کند که از حقوق افراد دفاع نماید.
اعتراض به رای صادره از کمیسیون ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی و منابع طبیعی
تا زمانی که سند زمین به نفع اداره منابع طبیعی صادر نشده باشد امکان اعتراض به برگ تشخیص منابع طبیعی در کمیسیون ماده 56 وجود دارد. بر اساس قانون در صورتی که افراد به رای این کمیسیون اعتراض داشته باشند می توانند دادخواست تجدید نظر خواهی را به دادگاه حقوقی ارائه نمایند.
برای رسیدگی به این موضوع دادگاه حقوقی ویژه اراضی و منابع ملی در مرکز استان ها تشکیل خواهد شد. به این ترتیب رای کمیسیون ماده 56 در دادگاه بدوی و تجدید نظر قابل اعتراض می باشد.
این دعوی غیر مالی است و نیاز به ارائه دادخواست به دادگاه مربوطه دارد. افراد برای تهیه دادخواست حقوقی باید به وکیل متخصص مراجعه نمایند. وکیل با بررسی مدارک و مستندات موجود لایحه دفاعیه محکم و مستدل تنظیم می کند. با دفاعیات وکیل می توان امیدوار بود که دادگاه رای به نفع مالکین صادر نماید. همانطور که گفته شد مهمترین دلیل برای چنین رایی وجود نشانه ای از احیاء زمین می باشد.
نحوه پیگیری پرونده های ملکی
پرونده های ملکی یکی از پرونده های پر تکرار در دادگستری است. دعاوی ملکی در اثر ارتباط شخص با اموال غیر منقول به وجود می آیند. اموالی که امکان جا به جایی آن وجود نداشته باشد را غیر منقول می گویند. افراد مختلف مانند مالک و شخص ثالث درباره این گونه اموال حق و حقوقی دارند. از جمله حقوق مالک تصرف و مالکیت می باشد.
در پرونده های ملکی شخص ثالث نیز ممکن است ورود پیدا کند. به طور مثال درباره اموال غیر منقولی که وقف شده باشد، شخص ثالث از حق وقف برخوردار است. همچنین زمانی که اموال غیر منقول طی قرارداد سرقفلی یا اجاره در تصرف شخص دیگری در آید، این شخص درباره مال مذکور حق و حقوقی پیدا می کند.
وکیل متخصص در پرونده های ملکی
برای پیگیری پرونده های ملکی باید به سراغ وکیل متخصص رفت. این گونه پرونده ها دارای ظرافت و پیچیدگی های زیادی است و آیین دادرسی مربوط به خود را دارد.
وکیل ملکی با اشراف به مواد قانونی مختلف، آرا وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور، نظرات مشورتی و… پرونده ملکی را پیگیری می کند. ارتباطات و تعاملات گسترده وکیل در این باره اهمیت زیادی دارد. وکیل با نهاد ها و اشخاص مختلف ارتباط برقرار می کند و درباره صحت و سقم اسناد، نوع کاربری ملک، کد رهگیری و … اطلاعات لازم را به دست می آورد.
در پرونده های ملکی جمع آوری اسناد و مدارک اهمیت زیادی دارد. وکیل در اسرع وقت لایحه دفاعیه قوی نگارش می کند. اتلاف وقت در این گونه دعاوی ممکن است منجر به توقیف ملک یا مصادره آن شود. به همین دلیل باید پرونده ملکی را به وکیل متخصص سپرد.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی ملکی
پرونده های ملکی ممکن است در مراجع کیفری، حقوقی و ثبتی مورد پیگیری مواقع شوند. با توجه به موضوع پرونده هر کدام از دادگاه های حقوقی، کیفری و مراجع ثبتی صالح به رسیدگی می باشند. در برخی از پرونده ها امکان طرح موضوع در دادگاه کیفری وجود ندارد و در برخی دیگر پیگیری کردن از طریق دادگاه حقوقی نتیجه بهتری خواهد داشت.
بنابراین تشخیص این امر که پرونده های ملکی باید در کدام مرجع قانونی مطرح شود با وکیل خبره می باشد. اما از نظر محل طرح شکایت، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است. در صورتی که عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد، اداره ثبت اسناد رسمی محل وقوع ملک به پرونده اختلاف ملکی رسیدگی می کند.
به این دلیل دادگاه محل وقوع ملک در پرونده های ملکی صالح به رسیدگی است که سایر امور حقوقی مربوط به ملک با سرعت بیشتری انجام می شود. به طور مثال در بیشتر دعاوی ملکی پرونده به کارشناسی ارجاع داده خواهد شد. در این صورت کارشناس فورا در محل وقوع ملک حاضر شده و گزارش خود را ارائه می کند و از اطاله دادرسی جلوگیری می نماید.
نحوه نگارش دادخواست دعاوی ملکی
در پرونده های ملکی وکیل ابتدا اختلاف حقوقی را مورد بررسی قرار می دهد سپس با توجه به مدارک و مستندات موجود به نگارش دادخواست ملکی می پردازد. بررسی صحت و سقم اسناد اهمیت زیادی دارد. وکیل با استعلام از مراجع قانونی درباره مدارک موجود اطلاعات دقیقی به دست می آورد.
پرونده های ملکی بسته به اینکه کیفری، حقوقی یا ثبتی هستند آیین دادرسی مختص خود را دارند. وکیل تمام نکات قانونی را در پیگیری چنین پرونده هایی لحاظ خواهد کرد. مزیت سپردن پرونده به وکیل ملکی آن است که از پرداختن به امور موازی در مسیر دادرسی جلوگیری خواهد شد.
برای پیگیری پرونده های ملکی نیاز به سعه صدر و صبوری است. وکیل پرونده ملکی با پشتکار و تلاش دلایل محکمه پسند را جمع آوری کرده و موکل خود را برای حضور در جلسات دادرسی آماده می کند.
در نگارش دادخواست دعاوی ملکی استناد به مواد قانونی مختلف باید مورد توجه قرار گیرد. وکیل باید بتواند مقام قضایی را اقناع نماید به همین دلیل اشراف به موضوعات مختلف و آشنایی با قوانین و آیین نامه های ثبتی در این باره راهگشا می باشد.
انواع پرونده های ملکی
پرونده های ملکی انواع مختلفی دارد. به طور مثال دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، دعوی ابطال قرارداد، دعوی مطالبه اجرت المثل، دعوی تخلیه ید، دعوی اثبات وقفیت، دعوی ابطال وقفیت، دعوی خیانت متولی، دعوی انتصاب متولی، دعوی فروش مال غیر، دعوی استرداد ملک، دعوی رفع مزاحمت و… از جمله دعاوی است که حول اموال غیر منقول در دادگستری مطرح می شود.
همانطور که ملاحظه می شود پرونده های ملکی ممکن است درباره مالکیت یا حق استفاده و بهره برداری از آن باشد. یکی از دعاوی که در دادگستری شایع می باشد دعوی خلع ید، دعوی تخلیه ید و دعوی تصرف عدوانی است.
این سه دعوی شباهت های زیادی به هم دارند اما تفاوت هایی نیز با یکدیگر خواهند داشت. تشخیص نوع دعوی با وکیل ملکی است. به این ترتیب پس از مطالعه پرونده و تشخیص اینکه اختلاف درباره چیست لایحه دفاعیه قوی تنظیم خواهد کرد. در زیر درباره این سه دعوی توضیحاتی ارائه می شود.
پرونده خلع ید: دعوی خلع ید زمانی مطرح می شود که شخص از ابتدا مالک ملک بوده است اما شخص دیگری آن را غصب نموده باشد. در اینجا خواهان باید ابتدا مالکیت خود را بر ملک اثبات نماید و سپس خلع ید خوانده را از دادگاه بخواهد.
پرونده تخلیه ید: دعوی تخلیه ید در روابط موجر و مستاجر به وجود می آید. به این ترتیب که ابتدا تصرف خوانده به صورت قانونی و طبق قرارداد بوده است اما خواهان ادعا دارد که بعد از پایان قرارداد ادامه تصرفات شخص غیر قانونی است. ممکن است در مقام دفاع خوانده ادعای ابطال قرارداد یا انتقال ملک پس از پایان قرارداد را داشته باشد.
پرونده تصرف عدوانی: در پرونده تصرف عدوانی غاصب ملک دیگری را تصرف کرده است. تفاوت این نوع دعوی با دعوی خلع ید آن است که در خلع ید خواهان باید حتما مالکیت خود را اثبات نماید. اما در تصرف عدوانی خواهان باید سبق تصرفات خود را اثبات کرده و نیاز به ارائه سند مالکیت نیست.
برای پیگیری پرونده های ملکی نکات حقوقی مختلف باید مد نظر قرار داده شود. وکیل ملکی پس از جمع آوری مدارک مستند لایحه دفاعیه را نگارش می کند و از تضییع حقوق موکل خود جلوگیر خواهد کرد.
وکیل ملکی کیست و چه وظایفی برعهده دارد؟
ممکن است شما نیز دچار مشکلات ملکی شده باشید و پیدا کردن راه چاره و مشورت با یک وکیل متخصص در این زمینه بتواند راه را برای شما هموار سازد. در این حالت بهترین وکیلی که می تواند شما را با قوانین پیچیده ی موجود آشنا کند، وکیل ملکی است. این گروه از وکلا در مورد دعاوی ملکی تخصص و تجربه ی فراوانی دارند و می توانند مسئولیت پرونده ی شما را به عهده بگیرند.
لازم به ذکر است که دعاوی ملکی، طیف وسیعی از دعاوی حقوقی می باشند که به اموال غیرمنقول و انسان ارتباط دارند. اموال غیر منقول نیز اموال و دارایی هایی هستند که امکان جابجاییِ مکان آنها وجود ندارد. در بعضی تقسیم بندی ها، این اموال شامل املاک و اراضی هستند. در تقسیم بندی های دیگر، برای هر یک از این عبارات، محدوده های خاصی در نظر گرفته شده است. به عنوان مثال، اراضی به محدوده ی داخلی یا خارجیِ شهر تقسیم می شوند! املاک را نیز به انواع تجاری یا مسکونی تفکیک می کنند.
ضرورت حضور وکیل ملکی در پرونده
در بسیاری از پرونده های مالی که احتمال ایجاد خطا در پرونده ممکن است برای برخی از افراد، به ناحق ضرر و زیانی ایجاد کند! و یا حتی سود و منفعتی به وجود بیاورد، حضور یک وکیل ملکی کاردان می تواند درصد خطا را تا حد زیادی کاهش دهد. زیرا که چگونگیِ طرح دعوا و آگاهی داشتن از روند پرونده، از اهمیت بالایی برخوردار است. این مهم تا اندازه ای تاثیرگذار است که می تواند در روند دادرسی و تعیین محدوده ی حق طرفین دعوا تغییرات جدی ایجاد کند. حتی در پرونده هایی که یک ملک مورد تصرف قرار می گیرد، وکیل متخصص تشخیص می دهد که این پرونده یک دعوای حقوقی تصرف عدوانی است و یا یک پرونده ی کیفری .
به علت وجود چنین قوانین پیچیده ای، تنها وکیل ملکی ارزش معاملاتی ملک را می داند! وی با استفاده از این علم و آگاهی به قوانین و تبصره های شهرداری و مالیاتی، در زمان مناسب از ابراز و ادله ی موجود استفاده می کند تا حق موکل خود را بازپس بگیرد. زیرا که در این دعاوی، تنها یک اشتباه کوچک و یا ناآگاهی، می تواند ضررهای مالی سنگینی را به افراد وارد کند.
ویژگی های یک وکیل ملکی خوب
یک وکیل ملکی خوب می بایست شخصی آگاه، صادق و با حسن نیت و همچنین دارای اخلاق برگزیده باشد. یک وکیل خوب باید بتواند در برابر موانع و مشکلاتی که در پرونده به وجود می آید، صبور باشد! و با عقل و درایت کافی، مسائل را تجزیه تحلیل نموده و با جمع آوری ادله ی محکمه پسند، راه حلی منطقی خلق نماید. وظیفه ی این وکیل، تحققِ حقوق موکل و جلوگیری از تضییع حقوق وی است. همچنین علاوه بر تسلط و آگاهی از قوانین و مقررات مربوطه، باید بتواند آراء و رویه ی رایج دادگاه را به درستی پیش بینی کرده و در زمان مناسب، دلایل محکمی ارائه دهد. این وکلا علاوه بر ریزبینی و دقتی که به جزئیات پرونده دارند، با مشاوره هایی که به موکل خود می کنند، تمامی جوانب پرونده را برای موکل ترسیم می نمایند. همچنین با قلم شیوا و تسلطی که بر لوایح قانونی دارند، می توانند بهترین دادخواست و یا قرارداد را تنظیم نمایند.
سایر پرونده هایی که این وکلا می توانند بر عهده بگیرند
- پرونده های فسخ قرارداد: پایان دادن به یک قرارداد بین چند نفر.
- دعاوی خلع ید: درخواست خارج کردن متصرفان از ملک.
- دعوای تصرف عدوانی: این پرونده ها نیز مانند دعاوی خلع ید هستند و تنها در برخی جزئیات قانونی با یکدیگر تفاوت دارند.
- افراز ملک مشاع: تفکیک سهم هر یک از شرکا و صاحبان ملک.
- گرفتن دستور تخلیه ی ملک.
- دعاویسرقفلی: سرقفلی مبلغی است که مستاجر برای داشتن مالکیتِ منافعِ یک ملک، به موجر می پردازد. در این حالت، مالکیت ملک همچنان متعلق به موجر باقی خواهد ماند.
- دریافت اجاره های عقب افتاده.
- اخذ پایان کار برای ملک .
- پیگیری پرونده های اصل 49 : پرونده هایی که در آن، ملک به تملک و تصرف نهادهای اجرایی درآمده است.
- جرائم مربوط به مواد مخدر.
- کمیسیون ماده ی 56: پیگیری پرونده ی صاحبیناراضی و باغاتِ خارج از شهر و روستا که این املاک به صورت منابع ملی اعلام شده اند.
- کمیسیون ماده ی 12: پیگیری درخواست متقاضیان زمین، با توجه به تشخیص دادن زمین موات از زمین دایر و بایر.
- پیگیری دعاوی شرکت ها: ثبت شرکت، تنظیم و انعقاد قراردادها و اظهارنامه ها، انجام کارهای حقوقی شرکت و ….
- پیگیری پرونده های خانواده: دریافت مهریه، نفقه و اجرت المثل؛ دریافت حضانت فرزندان؛ استرداد جهیزیه؛ طلاق و …
- پیگیری دعاوی انحصار وراثت.
- الزام به انجام تعهدات موجود در یک قرارداد.
- الزام به تنظیم اسناد رسمی مربوط به یک ملک ، پیگیری وضعیت پایان کار و همچنین نبودن خلافی در حین کار و…
- اثبات مالکیت یک ملک با توجه به ماده ی 35 قانون مدنی، اثبات مالکیت در املاکِ بدون سند و ….
- تنظیم انواع قراردادها.